楼sir：中高层码农聚集地，影响如此之大

说起“橡树湾”，只要大家关注北京的房子，就一定听过它的名字。

作为华润旗下的超级招牌，不仅有今年最热销的西红门橡树湾和北清橡树湾，还有创下过销售传奇的亦庄橡树湾、清河橡树湾和密云橡树湾。

如果说这五座橡树湾，哪个更具代表性，那必然是海淀的清河橡树湾。

它用十年时间全盘创下近200亿的销售额，把“橡树湾”打造成为一个大“IP”，成为了市场热销红盘的代名词。

同时从2006年第一次开盘均价6600元，到如今二手房12+万的均价，十余年翻了近20倍。尤其是五期——万橡府，从前年的11万均价到今年15万，三年涨幅达到36%！

无论是销售业绩还是价格涨幅，清河橡树湾都已经是区域的天花板了，那这个项目到底有什么魔力，影响如此之大？今天楼sir就带大家看看。

品牌带动发展

楼sir觉得橡树湾是一个很好的案例，无论是开发商角度还是购房者角度，都有一定的参考意义。

当一个项目位置优越，品质也非常优质，而开发商又愿意去完善周边的一些配套，那这个项目势必会成为热销红盘，同时也会满足大家对房产升值保值的要求，从而成为购房者的不二之选。

橡树湾的位置就不多讲了，跟之前楼sir介绍过的强佑·府学上院同属海淀清河板块。

如果说两者的区别在哪，那就是橡树湾离上地、西二旗更近，交通生活配套更丰富更方便。

之前听一位业内大佬说，橡树湾之所以能成为中高层码农聚集地。不仅是因为位置好，更重要的是华润对于区域的运营。

一是开发规模大，橡树湾一共分五期开发，卖了将近12年时间，期间为了提高房子溢价，开发商建设许多配套，从侧面提升了区域的发展。二是开发商有实力，华润是一家综合实力很强的央企，不仅开发住宅，还开发商业，操作更方便。

华润在完善橡树湾配套方面做的最主要两方面：一个是商业，盖了清河最大的——清河万象汇，无论是从商场规模，品牌档次，业态丰富度，购物环境各方面来说，在清河都是首屈一指的。

另一个是引入海淀实验二小。虽然学校在海淀属于二流一类学校，但华润投资改善了学校的硬件设施环境，使橡树校区成了海淀二小四个校区中设施环境最好的一个，也提升了区域的教学水平。

可以说，在华润品牌的加持下，橡树湾带动了清河板块的崛起，也成为了海淀区房产增值最快的楼盘。

品质提升价值

华润橡树湾一共分了五期开发，一二期是08-09年交房，二期是12年交房，三四期是15-16年交房，五期是18年交房。

虽说交付时间长短不一，但小区整体品质可以算是清河板块最好的，而且跟现在的新盘比，也毫不逊色。

在实地看房的过程中，虽然能明显看出每一期之间新旧差异，但小区维护相当好，房子看上去很新，并不像已经过去很长时间的样子，有效的凸显小区的品质。

特别是上文说过的橡树湾五期，又名万橡府，定位偏豪宅，品质更好，内部还有专属于五期的独立会所，有游泳馆、健身房、图书室等。这也是其能三年涨36%的原因之一。

园林也是橡树湾一大特色，小区内部有假山、凉亭，水系，外部也结合大门等设施特点做了景观。虽然现在是冬天，但依旧能看到小区的绿化品质。

橡树湾的物业也是品质保证之一。小区物业是华润自持，从凤凰城到橡树湾，再到昆仑域，这些楼盘能成为区域居住品质标杆，物业的维护管理能力是不可或缺的。

品质决定价值，橡树湾以优质的品质，赢得了市场和客户的欢迎，也提升了项目未来价值。

产品助力升值

在产品方面，橡树湾部分户型设计做的也不错，并且跟现在的一些产品相比，室内空间、居住功能要更好一些。

橡树湾最小的户型是40㎡的开间和50-70㎡的一居，集中在一二三期，大部分都是对外出租，一个月租金6500元左右。

两居的主力户型是89㎡东南或西南的，还有80㎡、90㎡的东西两居，虽然户型类似，不过三期和四期的户型面积相对要大一些，东南的两居面积变成了99㎡，东西的两居变成了108㎡。

三居的户型有117㎡、126㎡，138㎡、143㎡、177㎡，面积段还是挺多的，基本上都是南北向产品，特别是面积稍大一些的三居，户型设计跟现在流行的三面宽还比较相似。

特别是五期万橡府，层高全部都在3.1米以上，布局南北通透，房子的舒适性增加了。同时产品又都是精装修，很多业主后期也进行二次更换，房屋的价值无形中又增加了。

除了小区本身品质、地段和配套好之外，橡树湾之所以涨幅高，还有很重要的一个原因，整个大的区域，清河、西北旺、上地，能跟橡树湾品质相近的小区特别少，虽然都带着学区，但是小区房屋老旧、产品落后、居住体验也不佳，从而导致橡树湾成为了成交的热门，房价涨幅巨大。

最后说说缺点：

其实这小区啥都好就是价格太贵了！

其次也有几个小不足：

首先学区算不上顶级，虽然华润做了升级，但依旧改变不了不是一流学校的问题。

第二就是小区是集中的居民区，路比较密集，像毛纺路、五环高峰期还是比较堵车拥挤的。而且小区整体车位不太足，大部分都停在路边，出行不方便。

第三就是不挨地铁，不过这点马上会被改善，昌平线南延的朱房北（小营西路）地铁站即将在明年开通，离橡树湾一期也就700米距离，要是开通了，房价又得涨一波了。

网上也有说橡树湾被过渡神话了，楼sir觉得看从什么角度分析了，如果你是关注学区、改善，又看一圈清河、上地周边的房子，一定觉得橡树湾品质相当不错。

但如果你刚需刚改，对学区暂时不考虑，再看橡树湾，肯定觉得品质不行，再加上还有在售的西红门橡树湾和北清橡树湾，橡树湾肯定不适合。不过至少橡树湾这个社区的优势还是值得我们借鉴的。