苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验

苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验。

我们在之前的楼盘详评文章里陆续介绍了天河公园西门、华景新城和金融城的楼盘。接下去，会带大家逐一了解广州其他片区的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。这段时间我们已经写了一系列文章，往期请看：

《改善型楼盘详评001 - 东方新世界熹园》

《改善型楼盘详评002 - 理想蓝堡国际花园》

《改善型楼盘详评003 - 东方新世界》

《改善型楼盘详评004 - 隽园》

《改善型楼盘详评005 - 天麟府·瑧林》

《改善型楼盘详评006 - 公园一号&公园御景》

《改善型楼盘详评007 - 新世界东逸花园》

《改善型楼盘详评008 - 小城之春&沁馥佳苑》

《改善型楼盘详评009 - 华景里》

《改善型楼盘详评010 - 珠江俊园》

《改善型楼盘详评011 - 历德雅舍》

《改善型楼盘详评012 - 美林海岸花园》

《改善型楼盘详评013 - 江源半岛》

《改善型楼盘详评014 - 骏景花园》

《改善型楼盘详评015 - 佳兆业壹号》

《改善型楼盘详评016 - 兰亭盛荟》

如果说珠江新城是广州的宇宙中心，金融城就是广州的明日之星，那么广氮片区就是金融城的后花园。

板块优势（广氮片区）

（1）产业：“珠江新城-金融城-琶洲”组成了广州的“黄金三角”。珠江新城发展总部经济，金融城挑起金融服务的重担，琶洲则聚焦会展与科创经济。

广氮片区，地处“黄金三角”的边缘，距金融城北区直线距离仅1000米，享尽三板块的产业红利，地段价值不言而喻，保值增值功能不容忽视。

（2）位置：到珠江新城东区的直线距离5公里，到金融城北区直线距离1公里，到琶洲直线距离3公里，自驾车10分钟~15分钟到达。

（3）地铁：据此前广州市交通局印发的《广州市交通运输“十四五 ”规划》显示，规划新建的19号线一期将一路串联黄埔大沙地、天河奥体中心、广氮片区、天河公园、石牌、海珠琶洲等多个核心板块，为黄埔、天河、海珠的串联起到了穿针引线的作用。

（4）学位：广氮片区的学校主要有泰安小学、泰安中学、东圃中学等，清华大学附属中学湾区学校已于2021已开学，未来片区内还将新建一所9年一贯制学校；因优质学校的落成，去年广氮片区的房价也迎来了一轮猛涨。

（5）环境：“十四五”期间，广氮片区将建成广州智谷公园一期（现马鞍山公园），为特色人才提供以科技为主题的城市空间，提升天河智谷的区域活力。

小区简介（天河壹品）

上期文章给大家介绍了金融城附近的兰亭盛荟，下图是广氮片区的几个优选小区，本期要介绍的是城投珠江·天河壹品。

天河壹品是广州城投和珠江实业联合开发的地产项目，是广氮片区在售的新楼盘，目前一期已售罄，二期第1排已开板样板间，预计年底加推；推荐指数：4.5星。

天河壹品基本信息：

小区地址：广州天河健明四路和天坤三路交汇处

一期成交价：65000~85000元/m²

建筑类型：塔楼

建成年代：2021年

开发商：广州城投、珠江实业

物业：广州珠江物业酒店管理有限公司

总户数：1600

固定车位：1871

车位配比：1：1.2

容积率：3

绿化率：35%

下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！

公共配套资源（天河壹品）

（1）公园

“十四五”期间，广氮片区将建成广州智谷公园一期（现马鞍山公园），为特色人才提供以科技为主题的城市空间，提升天河智谷的区域活力；上图为马鞍山公园现状。

（2）交通

天河壹品为地铁19号线车陂西站（规划中）上盖，20分钟畅达珠江新城紧邻广园快速路、广州环城高速、科韵路和大观路15分钟达天河区府，20分钟通达各核心地标，交通出行极为便利。

●公交：小区南门往南走100米就是广氮花园公交站，途经线路有40路、408A路、408路、432A路、764路、夜43路、夜47路，可直到珠江新城、琶洲、东山商圈、科韵路地铁站、棠东地铁站等；通过换乘地铁，可到达全市任何地方，无论上下班通勤还是周末休闲，都非常方便。

●自驾：广园快速路离小区只有620米，3分钟内能上广园快速，通过广园快速5分钟内能转换到华南快速或者环城高速，自驾出行非常方便。

（3）教育

幼儿园：小区设有配套幼儿园，现售楼处的楼房在小区整体交房后将会改建幼儿园，落成时间暂未定；一期早收楼的业主也可以选择附近的幼儿园，如众英康桥幼儿园、雅心幼儿园等。

小学及初中：

（1）因小区尚未交房，教育局暂未分配对口地段学校。附近今年开学的清华附中湾区学校，由于学校为省属，按教育局今年划定的政策，小学部针对广氮片区内的户籍生采取摇号的方式招生，天河壹品也在摇号地段内；而初中部则针对全天河区的户籍生公开摇号录取。

（2）按当前教育局划定的地段，天河壹品附近的阳华国花苑、天健上城等小区的对口地段小学为泰安小学，对口初中为泰安中学；若附近无新建中小学的情况下，小区入住后，对口中小学大概率为上述中小学。

（3）按规划小区南面地块是教育地块，计划新建一所9年一贯制学校，包括15个初中班，30个小学班，未来天河壹品的对口中小学有可能为这所新建学校；该地段与小区仅一路之隔，上学放学非常方便。

注：以上教育资源划分，未来可能会变化，请以天河区教育局当年公布的招生政策为准。

（4）医疗

●社区医院：黄村街康城社区卫生服务站距离小区约1000米，感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊，非常方便。

●大型医院：广州医科大学附属中医医院，是一所集医疗、科研、教学、预防保健于一体的综合性三级甲等中医医院，先后获得“省文明中医医院”、“省百家文明医院”等称号。广州医科大学附属中医医院(天河新院区)离小区仅650米，非常方便。

（5）商圈

小区交房后，日常生活所需主要依靠小区底商解决；目前，国六宝肉菜市场距离小仅600米，采购食材非常方便。

小区附近奥体商圈有优托邦商业城，商城涵盖了餐饮、运动、百货、超市、儿童、娱乐、康体、教育、医疗、慈善等业态，是一个综合型生活购物平台。小区离优托邦商城仅2.5公里，车位充足，停车方便。

小区详评（天河壹品）

01样板间

上图为小区的售楼处，售楼处后方的建筑为一期的1栋和2栋；在全部楼栋交房后，售楼部将改建为小区配套幼儿园。

上图沙盘所见的楼栋即为年底加推的二期第1排（整个小区的第2排），处于小区中间位置；后面两排为二期的2、3排，暂未开始建设。

从车位情况告知书来看，小区共1871个车位，车位配比是1：1.2，满足一户一车位不成问题。

从样板间的公示文件来看，天河壹品是采用预制构件装配的工艺来搭建，让建筑更加绿色环保；另外，装配式的建筑，得房率更高；据销售介绍天河壹品的得房率接近90%，如此高的得房率在传统建筑工艺的电梯房中并不多见。

上图是90平方户型的客餐厅，采用了横式的设计，采光通风比竖厅更好，但是家具和电器不好摆放，略显拥挤。

上图是95平方户型的客餐厅，采用了传统的竖式设计，家具和电器更好摆放，空间也更实用。

上图是128平方户型的横式客餐厅，整体格局和90平方户型差不多，各分区空间更大。

厨房均为明厨设计，带窗户，不会感到压抑，通风采光也更好。

全户型房间飘窗均较为宽阔，通过巧妙的室内设计，充分利用飘窗空间，可以让户型更实用。

全户型阳台均标配智能晾衣架（上图），电动升降，自带烘干功能，无惧回南天，还可以节省放置干衣机的空间。

02户型楼栋

（1）楼栋分布

小区共规划21栋楼，其中一期已售罄，二期第1排7~12栋正在建设中，预计年底开盘。

在楼栋的选择上，优选9栋和10栋，位于小区中央，四面均可望花园，通风、采光、景观佳；其次是8栋和11栋，位置稍偏，但是不靠路，相对7栋和12栋更安静；不急的买家也可以等二期第二排的14和15栋，也是中央位置，两栋分体，比9栋和10栋稍好一点。

（2）户型分析

小区共21栋楼，梯户方面有2梯4户/2梯6户/2梯7户等，二期首推70平方两房~128平方4+1房；本期我们主要介绍3房以上的户型，具体请看下文户型详解。

户型1：

格局：3+1房2厅，总建筑面积86平方米，北向。

点评：得益于装配式工艺，使得86平方的户型都能做到3+1房，实用率极高，再加上传统竖厅设计，让空间更加实用；主卧带独立卫生间，私密性好；缺点是阳台北向，夏天太阳会照射到客厅和北面2个房间，再加上夏季风吹不进来，会比较闷热；冬天则相反，太阳晒不到，冬季风吹进来会更加寒冷；入户花园设计成了书房，人口多的时候可作卧房使用。

人群：单纯的二胎家庭或者与长辈同住的独生家庭。

户型2：

格局：3+1房2厅，总建筑面积90平方米，南向。

点评：对比户型1，面积稍大4个平方，厅变成了横式设计，家具不好摆放，会让客厅显得拥挤；好处是户型为南向，冬暖夏凉，再加上横式设计，通风、采光、景观更佳；入户花园设计成了书房，人口多的时候可作卧房使用。

人群：单纯的二胎家庭或者与长辈同住的独生家庭。

户型3：

格局：3+1房2厅，总建筑面积90平方米，南向。

点评：本户型与户型2基本一致，区别是玄关柜的位置，因通风口的不同而略有不同，其他点评请参考户型2。

人群：单纯的二胎家庭或者与长辈同住的独生家庭。

户型4：

格局：3+1房2厅，总建筑面积95平方米，南向。

点评：对比户型2和户型3，本户型总面积大了5平方，客餐厅变为竖式设计，空间可利用率更高；主套和大阳台均为南向，冬暖夏凉；入户花园设计成了书房，人口多的时候可作卧房使用；入户门正对客厅，但可以加屏风解决，除此之外无明显缺点。

人群：单纯的二胎家庭或者与长辈同住的独生家庭。

户型5：

格局：4+1房2厅，总建筑面积128平方米，南向。

点评：本户型是二期第1排的楼王户型，建面达到128平方米，计算赠送面积，户内实用面积约112平方米，比较宽敞舒适；主套和阳台都是南向，通风、采光佳，但横式客厅会影响空间利用率，使得家具摆放显拥挤；入户花园设计成了书房，也可以用作卧房，如工人房等。

人群：单纯的三胎家庭或者与长辈同住的二胎家庭。

（3）户型小结

作为一个刚改型的新楼盘，从实用的角度出发，可首选95平方的户型4，南向+竖厅设计，空间利用率极高，所以性价比也很高；其次，如果预算充足，可一步到位选择128平方的楼王户型，4+1房的设计适合人口多的大家庭；预算稍差的，90平方的3房户型也是不错的选择，花更少的钱能买到南向3+1房，性价高也很高；最后，如果预算不足，那只能选择86平方的北向3房户型；如果人口小的家庭也可以选择东西向的70或76平方2+1房户型。

除以上介绍的5种户型，小区的其他户型可参考我们整理的小区户型大全，详见下表：

升值潜力

天河壹品一期于2021年5月8日开盘，开盘当天数分钟内即秒光，成交价在6.5~8.5万之间，具体可参考下表：

从上表可知：最贵的是89平的3+1房，约8.5万/平，最便宜的是79平的3+1房，约6.6万/平。

年底将加推的二期第1排，售价会比一期更贵吗？会贵多少呢？欢迎文末留言与大家分享。

总结

本期主要介绍了广氮片区的新楼盘--天河壹品，这是一个以预构件装配工艺建设是楼盘，有着更高的得房率；户型覆盖70平方的2+1房到128平方的4+1房，实用性强，适合刚需、改善或投资型买家；购买人群主要为金融城、琶洲的白领。

天河壹品5月首推一期房源，数分钟内即被抢购一空，最高8.5万的成交刷新了广氮片区的房价天花板；在调控紧张的当下，年底加推的二期房源，会再次刷新广氮片区的房价记录吗？

下期将介绍其他改善盘或豪宅，敬请留意哦！如果有想了解的楼盘，请在文末留言告诉我们。