苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验。
我们在之前的详评文章陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔、琶洲以及珠江新城板块的中高端楼盘。接下去，会继续带大家了解广州余下的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备置业的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。
从094期天翔花园开始，我们对天河北板块的楼盘展开了详评；未来，会继续介绍天河北板块的各大优选小区，敬请追看后续详评文章。
板块优势（天河北）
在珠江新城还没发展起来的时候，天河北是继“环市东”之后的广州新一代CBD，曾经的广州第一高楼--中信大厦以及中国市长大厦等建筑均为广州的知名地标。
时至今日，天河北依然是广州较重要的商务区之一，详见我们之前的文章《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》。
商务区是天河北的一个重要角色，但了解天河楼市的人都知道，天河北的“学位房”属性才是整个板块当前的价值支撑。
小学方面，这里有大名鼎鼎的华阳小学、龙口西小学和华康小学，均为广州中学教育集团成员校。另外还有华师附小和长征小学，这两所小学主要招收举办方（高校）的教职工子女，我们暂不讨论。
中学方面，上文提及的3所知名小学，按现行政策全部直升广州中学，即同一教育集团内解决9年义务教育。
居住在天河北是一种什么体验？在义务教育阶段，优势明显比天河其他区域强：小学对口的是天河区一梯队小学，小升初既有省一级广州中学保底，更可以稳中求进，参加华附初中部、天外、清华附中、执信天河和华颖外国语这5间优质中学的摇号。
注：
（1）华阳小学为省一级学校，在天河区乃至全广州的口碑都不错。
（2）龙口西小学是2007年取消省一级学校评选之后快速成长起来的“后起之秀”，属天河区第一梯队小学。
（3）华康小学，硬件设施、办学成绩和民间口碑都不错，是一所英语特色学校。
小区简介（海棠阁）
上期文章为大家介绍了富力天河华庭，下图是天河北板块的部分优选小区（后续会不断添加），本期为大家介绍的是该板块的海棠阁。
海棠阁是天河北早期的商住小区，与优质小学相邻，业主有凝聚力，物业管理得当，且靠近地铁站和广州火车东站，交通出行便利。
小区户型涵盖76平方2房~93平方3房，适合追求优质学位的自住型刚需家庭，推荐指数：3.5星。
海棠阁基本信息：
小区地址：天河区林和东路122-124号
当前均价： 70021元/平方米
建筑类型：塔楼
建成年代：2000
开发商：广州城建
物业：广信物业
物业费用：1.4元/月/平方
总户数：210
总车位：约50
容积率：1.1
绿化率：25%
下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
公共配套资源（海棠阁）
海棠阁于天河区林和乐路122~124号，教育、医疗、商业等公共配套资源十分完善，详见下文。
（1）公园
天河北板块没有大型市政公园，但广州最有名的体育场馆--天河体育中心就在板块内，这里也是盛极一时的恒大足球队主场，很多大型体育赛事和演唱会都会选择在这里上演。
海棠阁距体育中心东北角约350米，观看体育赛事或演唱会非常方便，时间充足的时候也可以到这里进行休闲锻炼。
（2）交通
海棠阁北临广园快速，南临天河北路，东临华南快速干线，西临广州大道，四通八达，交通优势突显。
●地铁：
地铁3号林和西站及广州东站距小区的距离均在800米左右，通过地铁换乘到达广州各区域，出行方便快捷。
●自驾
小区停车场出入口距华南快速干线最近入口的最短线路为3700米，不堵车的情况下10分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。
（3）教育
幼儿园：小区西南方向250米内有荟雅苑幼儿园，位于荟雅苑小区北侧，家长接送比较方便。
此外，小区附近幼儿园非常多，1500米内有侨怡幼儿园、嘉怡英文实验幼儿园和都市华庭幼儿园等，如上图所示。
对口小学：地段对应的公立小学为天河区华阳小学，林和东校区位于林和东路118号，与小区仅一墙之隔，家长接送非常方便。
该校为天河北板块的名牌优质公立小学，办公成绩和口碑均不错，受追捧的热度一直不减。现有天河东、林和东、华成和天润四个校区。
注：天河区教育局2021年曾对华阳小学等5所热门学位发出过学位预警信息，入读华阳小区需提前布局，详见我们之前的文章《【建议收藏】家长看过来，天河TOP学位房汇总》。
对口中学：华阳小学对口直升初中为广州中学，名雅校区距小区约1200米，初中学生自行上学放学完全没问题。
因广州中学近两年报名人数超过招生计划，因此部分初一新生将安排到本校天润校区就读，天润校区位于天寿路20号，距小区约650米，上学放学更方便。
PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式，届时中学学位或存在不确定性，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。
（4）医疗
●社区医院：林和街社区卫生服务中心位于天河北路382号距小区约400米。疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在社区医院就诊。
●大型医院：离小区最近的三甲医院有天河区妇幼保健院，距小区约200米；此外，附近几公里内还有广州华侨医院、中山大学附属第三医院、广州市妇女儿童医疗中心和南部战区空军医院等，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈
小区自带2层底商，有生鲜店、中医门诊和饮食店等业态，周边的紫荆路店铺商铺林立，商业气氛浓郁，日常生活消费非常方便。
（6）文化资源
天河区少年宫创建于1988年，多年来到该馆参加培训学习的少年儿童近12万，每年学位数为5000个，其中合唱和舞蹈表演科目多次获得国际金奖。
现馆址位于龙口西路8号，距小区约1700米，自驾车约5分钟车程。
据悉，天河区少年宫新馆将选址金融城，但建成后当前的旧馆依然会正常使用。
小区详评（海棠阁）
01小区实景
上图为小区正门，位于林和东路122号，即华阳小学林和东校区旁。
上图是花园内往大门外看的场景，小区为封闭式管理，四周有围墙和门禁，且每栋楼入口处也有门禁，安全性有保障。
因为没有地下停车场，小花园大部分用作停车场，车位较紧张，仅能停放数十辆车，见上图。
上图是住宅楼下的场景，由图片可以明显看出花园地面经过翻新，部分绿植为新种，整体保养不错。
首层住宅入口区域也经过翻新，整体看起来较新，上图为西梯电梯厅门禁处。
电梯间内部墙面、地板和天花刚翻新不久，装修风格和新时代住宅的标准一致，电梯也经过换新，居住的舒适性进一步提高，见上图。
上图为小区的外立面，墙面铺贴白色和棕色马赛克，近看显旧，充满岁月痕迹，与经过翻新室内公共区域形成鲜明的对比。
02房源展示
海棠阁户型涵盖76平方2房~93平方3房，本期为大家介绍的是东梯一套93平方楼王户型，请欣赏。
▼户型图▼
▼餐厅及玄关▼
▼厨房▼
▼客餐厅▼
▼厅出阳台▼
▼公卫▼
▼主卧▼
▼卧室2▼
▼卧室3▼
房源点评：
优点方面，带厅出阳台且为全景式落地窗门设计，舒适度高；户型为南向，通风和采光性能也不错。
缺点方面，厨房的圆弧形墙面，对室内空间的利用有一定影响。
03户型楼栋
（1）楼栋户型简介
海棠阁小区共2栋18层商住连体楼，即东梯和西梯；楼栋首二层为商业裙楼，3F部分北向户型带平台，往上均为住宅。
配套方面，小区带封闭式小花园，同时也是小区的停车场，花园内有少量休闲设施。
（2）户型详解
小区共有76平方2房、80平方2房和93平方3房三种户型，每种户型均有东西南北镜像户型，具体的楼栋平面户型图和户型汇总见下文。
▼东梯及西梯平面户型图▼
▼76平方户型图▼
▼80平方户型图▼
▼93平方户型图▼
▼小区户型面积汇总▼
注：以上表格仅统计标准楼层户型，不同楼层会有些许偏差。
04户型小结及买家预算
优点方面，小区公共区域经过翻新，居住体验得到较好的提升；另外，小区户型面积偏刚需，且与华阳小学仅一墙之隔，对于预算不高且追求优质学位的买家较友好。
缺点方面，小区由2栋“三角形”塔楼连体而成，开发商公平地把斜边给了每一户，这是小区最大的通病，无可避免。
成交方面，小区近期成交均价在7万左右；在售房源方面，目前一般户型挂牌价在7.5~8.5万之间，但某套93平方的楼王户型，目前放盘价高达10.5万/平方米。
想知道本小区哪些户型最值得入手，哪些户型存在硬伤，选筹应该注意什么问题？请私信沟通。
▼含税价格预算▼
小区76平方户型购买预算在550万左右，80平方户型购买预算在600万左右，93平方户型购买预算在700万左右，详见下方预算表。
注：以上预算以成交均价计算，仅供参考，具体以实地看房时业主报价为准。
升值潜力
海棠阁于1999年开盘，2000年交房，2015年记录的二手成交价为26843元/平方米，当前二手成交均价为70021元/平方米。
那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？请看以下增长曲线图！
从下方图表可看出，海棠阁2015年以来的年均增值速度为14.90%，7年间增值1.64倍。
看好天河北学位房，但不知道哪个盘增幅最大？哪栋楼增值率最高？哪个户型最适合自己？欢迎继续追看后续文章，将不断为大家详评天河北板块的其他优选楼盘！对于急需知道答案的朋友，请私信联系。
*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请私信进行咨询。
总结
本期主要介绍了天河北板块的海棠阁，户型涵盖76平方2房~93平方3房，适合追求优质学位的自住型刚需家庭。那么，它的优缺点有哪些呢？
优点方面：
（1）义务教育资源突出。小学对口天河北的明星小学--华阳小学，中学直升广州中学，9年义务教育均为天河区口碑佳的学校；按现行政策，上述学位具有较高的确定性。
（2）华阳小学林和东校区与小区仅一墙之隔，上学放学接送非常方便。
（3）区位优势明显，南临天河北路，东临华南快速干线，北临临广园快速，西临广州大道中，自驾出行非常方便；地铁3号广州东站距小区约800米，公共交通方便快捷。
（4）邻近天河区少年宫和龙口少年宫等文化场馆，方便业主子女拓展素质教育。
（5）地处繁华区，林和东路沿线多商铺和商业中心，商业氛围好，生活便利度高。
（6）小区是原装电梯房，较同期加装电梯的小区有更好的居住体验。
（7）物业管理不错，小区业主较团结，“室内公共区域翻新和电梯换新”工程顺利完成，使老小区焕发新颜。
缺点方面：
（1）2000年交房至今22年，楼龄偏长。
（2）小区没有地下停车场，地面车位数量不足，停车较紧张。
（3）小区周边高楼林立，景观和私密性一般。
（4）小区花园面积小，配套设施少，业主活动空间不足。
（5）距华阳小学林和东校区非常近，南向中高层户型白天易受学校噪音影响。
（6）户户带斜边，影响套内空间的利用。
往期详评文章目录
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《改善型楼盘详评002 - 理想蓝堡国际花园》
《改善型楼盘详评003 - 东方新世界》
《改善型楼盘详评004 - 隽园》
《改善型楼盘详评005 - 天麟府·瑧林》
《改善型楼盘详评006 - 公园一号&公园御景》
《改善型楼盘详评007 - 新世界东逸花园》
《改善型楼盘详评008 - 小城之春&沁馥佳苑》
《改善型楼盘详评009 - 华景里》
《改善型楼盘详评010 - 珠江俊园》
《改善型楼盘详评011 - 历德雅舍》
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《改善型楼盘详评015 - 佳兆业壹号》
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《改善型楼盘详评017 - 天河壹品》
《改善型楼盘详评018 - 阳华国花苑》
《改善型楼盘详评019 - 天健上城》
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《改善型楼盘详评022 - 金地天河公馆》
《改善型楼盘详评023 - 龙湖首开天宸原著》
《改善型楼盘详评024 - 半山溪谷E墅》
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