（详评文章目录）滨江东板块的部分优选小区

苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验。

我们在之前的详评文章陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔、琶洲、珠江新城板块以及天河北的中高端楼盘。接下去，会继续带大家了解广州其他板块的改善型以及豪宅楼盘，为准备置业的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。

从130期中海锦苑开始，我们对滨江东板块的楼盘展开了详评；未来将继续介绍滨江东板块的各大优选小区，敬请追看后续详评文章。

板块优势（滨江东）

从1994年海珠半岛开盘起，滨江东豪宅区开始走上快速发展的道路，至广州塔的落成到达巅峰时刻，尔后板块回归低调和平静。

滨江东板块稀缺的一线江景资源，是当前板块的重要价值支撑；未来，随着地铁10号线、12号线和28号线的开通，或将再次推动板块价值回归。

小区简介（芭堤水岸）

上期文章为大家介绍了汇美景台，下图是滨江东板块的部分优选小区（后续会不断添加），本期为大家介绍的是该板块的芭堤水岸。

芭堤水岸位于广州大道西侧，北临滨江东路，距珠江岸约50米，邻近星海音乐厅、图书馆、艺术馆等高雅场所，与二沙岛豪宅区和珠江新城仅一河之隔，周边居住氛围好，人文环境极优。

小区户型涵盖68平方2房~135平方3房，适合刚需和改善型家庭，推荐指数：4星。

芭堤水岸基本信息：

小区别名：越秀滨江怡苑

小区地址：海珠区环月街8号

当前均价：73739元/平方米

建筑类型：塔楼

建成年代：2005年

开发商：广州城建

物业：越秀物业

物业费用：2.1元/月/平方

总户数：1208

总车位：1400

容积率：2.4

绿化率：38%

下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！

公共配套资源（芭堤水岸）

芭堤水岸于海珠区环月街8号，教育、医疗、商业等公共配套资源十分完善，详见下文。

（1）公园

滨江东板块北临珠江，长达3公里的人行休闲步道沿珠江南岸往东西方向延伸，这里有无敌的一线江景以及大片的草坪。

芭堤水岸为滨江东路沿线楼盘，小区北侧150米就是江边人行道，无论是休闲散步，还是进行体育锻炼都很合适。

（2）交通

芭堤水岸北临滨江东路，东临广州大道，西临东晓路--东晓南路，四通八达，交通优势突显。

●地铁：

地铁3号广州塔站距小区约960米，8号线鹭江站距小区约1100米，在建的12号线岭南广场站距小区约1300米，通过地铁换乘到达广州各区域。

●自驾

小区停车场出入口距华南快速干线入口的最短线路为4.5公里，不堵车的情况下15分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。

（3）教育

幼儿园：童乐幼儿园汇美景台分园，位于马路对面汇美景台小区西南角，家长接送非常方便。

此外，小区附近幼儿园非常多，1000米内还有贝恩幼儿园、米兰幼儿园和雅智幼儿园等，如上图所示。

对口小学：地段对应的公立小学为天河区大江苑小学，学校位于南贤大街20号，距小区约200米，家长接送方便。

大江苑小学是海珠区的优质公立小学之一，始建于1989年，于1997年成为海珠区十一间“区一级学校”之一，2006年3月通过了升市一级学校的申报工作。

对口中学：2022年，绿翠小学被分配到海珠区小升初电脑派位第6组，原则上在6中、97中、聚德中学、景中实验、六中珠江、绿翠现代实验、晓园中学和执信琶洲这几所中学里随机指派一所作为对口中学，但近年大江苑小学的毕业生也可以选择直升广州市绿翠现代实验学校。

广州市绿翠现代实验学校是海珠区口碑较好的一所中学，位于滨江东路810号，距小区仅150米，上学放学非常方便。

注：更多海珠区学位攻略，详见我们之前的文章《海珠区学位房大盘点：低调、高性价比的潜力股》。

（4）医疗

●社区医院：赤岗街侨雅社区卫生服务站位于赤岗北路18号，距小区2100米。疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在社区医院就诊。

●大型医院：离小区最近的三甲医院有广东省第二人民医院，距小区约3000米；此外，附近几公里内还有陆军七十四集团军医院、南方医科大学中西结合医院和广东省中医院二沙岛分院等，优质医疗资源非常丰富。

（5）商圈

小区自带商业裙楼--柏丽广场，主要有生鲜、教育、餐饮、医疗和银行等业态，日常消费非常方便。

（6）文化资源

广州美术馆(新馆)目前正在建设中，计划于2023年3月落成开放；馆址位于新港中路397号，距小区仅1.5公里，5分钟车程即可饱览文化艺术大餐。

海珠区少年儿童图书馆设有阅览座位500多个，藏书26万多册，里面开设有玩具馆、VR科普主题体验室、听书区域、绘本阅读区等专门为少年儿童开设的温馨阅读区。

该馆位于海珠区宝岗路39号，距小区仅100米，业主子女前往该馆借阅图书非常方便。

小区详评（芭堤水岸）

01小区实景

上图为小区的门面，位于小区东侧的红梅路上，主要的出入口也在这边。

东2门进来是环月街，迎面而来的是裙楼3F的水岸会所，见上图。

小区泳池被整体抬高，能更好地保护泳客的私密性，3F会所有天桥与泳池连通，见上图。

上图为泳池的入口，位于天桥底下，时值冬委，游泳池处于暂停营业状态。

尽管小区已十几年楼龄，但会所仍然运营至今，难能可贵，见上图。

上图小路通往二期的A4和A5栋，园径干净整洁，园径两旁的翠竹与花木相映成趣，看得出是经过精心打理的，越秀物业名不虚传！

一期与二期之间的花园还有数处凉亭（上图），高矮树木错落有致，充满了东南亚风情，再加上小区名字“芭堤”二字，很容易让人联想到东南亚的芭堤雅。

一期A3栋首层架空，配套有儿童游乐设施，孩童玩耍时不用日晒雨淋，见上图。

上图为一期A3栋梯间，地面与墙面等公共区域保养得不错。

上图为A3栋高楼层南向户型的南向景观，主要为鹭江片面的旧城风貌，视野不错，但城市景致一般。

上图为一期中高楼层的北向楼王户型正北景观，能看到大面积的江景。

同一户型往东北平视，还能看到广州塔的大部分，见上图。

往西北方向，同样能看到大面积江面，在二线江景盘里，这个景观算不错，见上图。

上图为小区住宅外立面，墙面以白色为主基调，框线为亮黄色，整体呈现代建筑风格，外观新净。

02房源展示

芭堤水岸户型涵盖68平方2房~135平方3房，本期为大家介绍的是135平方北向江景楼王户型，请欣赏。

▼户型图▼

▼入户门及玄关▼

▼客厅▼

▼餐厅▼

▼厨房▼

▼生活阳台▼

▼景观阳台▼

▼公卫▼

▼主卫▼

▼卧室2▼

▼卧室3▼

房源点评：

户型优点：景观阳台能看到大面积江面，生活阳台能看到广州塔；客餐厅和卧室方正实用，且南北流，双卫设计也能满足多人家庭的居住需求。

户型缺点：厨房和阳台不方正。

03户型楼栋

（1）楼栋户型简介

芭堤水岸共分两期开发，其中一期包含3栋32层电梯房，二期为两栋28层电梯房。

一期首二层裙楼为商场，三层为架空花园和会所；二期“珈蓝”是芭堤水岸的收官之作，以刚需户型为主，部分单元望江。

（2）户型详解

小区户型涵盖68平方2房~135平方3房，具体的户型图和户型汇总表见下文。

▼A1栋楼层平面图▼

▼A2栋楼层平面图▼

▼A3栋楼层平面图▼

▼A4栋楼层平面图▼

▼A5栋楼层平面图▼

▼小区户型面积汇总▼

注：以上表格仅统计标准楼层户型，不同楼栋/楼层户型面积会有些许偏差。

04户型小结及买家预算

优点方面：作为二线江景小区，对比马路对面的一线江景小区，价格要亲民很多，户型也以刚需为主，购入门槛相对低；北向大户型也能看到大面积江面，景观还不错。

缺点方面：小区全部楼栋均为3梯8户设计，密度稍高；每户厨房带斜边，影响空间利用；北向望江户型临近滨江东路，易受噪音影响。

市场方面：当前市场成交均价为7.3万左右，正常挂牌价在7.5~8万之间；因不同楼栋不同朝向参差较大，一期北向望江户型，当前挂牌价高达9万+。

想知道本小区哪些户型最值得入手，哪些户型存在硬伤，选筹应该注意什么问题？欢迎私信沟通！

▼含税价格预算▼

小区2房户型购买预算在550~750万之间，小3房户型购买预算在800~850万之间，望江楼王户型购买预算在1100~1200万之间，各区间预算详见下方表格。

注：以上预算以成交均价计算，仅供参考，具体以实地看房时业主报价为准。

升值潜力

芭堤水岸于2004年开盘，2005年建成，2004年记录的开盘价约为6800元/平方米，当前二手成交均价为73738元/平方米。

那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？请看以下增长曲线图！

从下方图表可看出，芭堤水岸2004年以来的年平均增值速度为12.58%，19年间增值约8.5倍。

看好滨江东江景小区，但不知道哪个盘增幅最大？哪栋楼增值率最高？哪个户型最适合自己？

欢迎继续追看本公众号，后续将不断为大家详评滨江东板块的其他优选楼盘！对于急需知道答案的朋友，欢迎私信沟通！

*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请欢迎私信沟通！

总结

本期主要介绍了天河北板块的芭堤水岸，小区户型涵盖68平方2房~135平方3房，适合刚需和改善型家庭。那么，它的优缺点有哪些呢？

优点方面：

（1）户户北向望江，坐拥一线江景资源。

（2）对口的大江苑小学和广州市绿翠现代实验学校在海珠区均有较好的口碑，上学放学接送相对方便。

（3）区位优势明显，北临滨江东路，东临广州大道，自驾车5分钟内能上主干道，交通便利。

（4）邻近广州美术馆（新馆）和海珠区少年儿童图书馆等文化场馆，方便业主子女拓展素质教育。

（5）地处繁华区，周边商业氛围好，生活便利度高。

（6）小区物管为越秀自家物业，公共区域和花园保养不错，安保工作到位。

（7）车位充足，配比超过1:1，基本能满足1户1车的停车需求。

（8）小区配套不错，自带商业广场、封闭式花园、大型泳池和运动场等。

缺点方面：

（1）小区自2005年交房至今18年，楼龄偏长。

（2）小区北侧临近滨江东路，部分住户易受噪音影响。

（3）户户厨房和阳台带斜边，不利于提高空间利用率。

（4）3梯8户设计，高峰时期电梯等待时间较长。