武汉新房首开打9折直降2000-3000的劲爆事件

自8月以来，武汉特价房、工抵房信息漫天飞舞，到了10月，更是出现了新房首开打9折，直降2000-3000的劲爆事件。

武汉新房降价很疯狂！关山大道22000元/㎡、光谷中心城21000元/㎡，四新14000元/㎡、左岭12000元/㎡、临空港惊现9字头、武湖爆出8字头精装房、小军山特价房5开头，阳逻某盘打出4字头…… 不断刷新的价格实力抢一波眼球，刺激了购房者的敏感神经。

有人以为，房价降得差不多了，该出手了。

有人认为，降价不足3个月，等等再抄底。

此时该不该出手，很关键的判断标准就是价格是否到位？今天小编就来说说看。

抄底？底在何方？

不想当将军的士兵，不是好士兵。买房，不想买到性价比更高的房子，也是没有追求的。但是以抄底的心态去买房，一定要买到最底价也是不现实的。

买房不是买股票，并不适用追涨杀跌的法则，契合自身的需求最为关键。

那么，如果非要执着于底价，该如何判断呢？

1、根据开发成本来计算

房价=土地成本+建安成本+营销成本+资金成本+利润+税金。

通常房价=地价的2.5倍，不过一二线城市拿地成本较高，房价约为楼面价的1.5-2倍也正常。小编了解到，在武汉，楼盘成本价大概如下：

当然，以上只是毛坯价格，如果带装修的话，成本还会更高一些。

目前开发商销售和现金流双双承压，多数项目在备案价的基础上小有折扣，小部分打骨折，售价仅比土地价高2000-3000元/㎡，显然已经亏本了。在别人疯狂的时候，购房者要冷静。这样的房子，是否能够如期交付是个问题。

打折打得越疯狂，开发商血亏的，交付风险可能就越大。

事实上，对于普通购房者来说，可能不太留意开发商的建设成本，而一般会根据市场价格走势来判断，是否值得入手。

2、从买房者的购房成本的角度出发

现在买房子贷款30年，每年有约5.8％的贷款利息。如果房价每年涨幅低于5％，将是亏损的，如果涨幅超过此范围，则还是可以赚钱的。

业内人士认为，房价年涨幅在5—8%之间，是比较合理的涨幅区间。

抄底？底价是什么价格？

小编整理了2016年武汉部分板块的房价，以此为基数，按照年涨幅5-8%的标准来计算，看看这五年武汉房价涨到什么价位是合理的。也就是说，目前开发商打折，价格低到多少，购房者可以出手了。

01、小编统计发现，过去的5年，经过了一波行情，各大板块的房价基本都有了很大涨幅。

光谷中心城房价涨幅190%，排名全市第一；其次是南湖和钟家村，涨幅约168%；第三是青菱以及白沙洲，涨幅约152%、144.9%。

涨幅较小的是江汉核心和武昌核心，5年仅上涨20.3%，16.8%，没有跑赢大盘。

02、我们来看看，各个板块可以出手的价格

2016年古田二路均价12394元/平，按照8%的年涨幅，2021年房价约18219元/平，如今均价18935元/平，相差并不大，如果有项目折后1.8W，可以出手了。

2016年盘龙城、临空港均价在6字头，按照8%的年涨幅，2021年房价约9字头，临空港高一点，接近1W。如今临空港房价1.3W，盘龙城1.1W，5年涨幅不小。目前盘龙城折后9字头的项目有不少，而临空港也有项目推出9字头的特价，自住的购房者可以出手了。

2016年金银湖均价7559元/平，按照8%的年涨幅，2021年房价约1.1W，如今，金银湖均价约1.5W，5年涨幅几近翻倍。如果有项目占据优越的湖景和地铁配套，本身就很难得了，即便价格1.3W也可以出手了，非要等到1.1W，你也不一定抢得到。

2016年武昌滨江的价值被低估，2021年迎来大爆发，利好集中兑现。地铁5号线即将通车、武昌滨江小学迎来进展，龙湖天街、武汉长江中心商业等重量级商业纷纷动工，房价持续走高，日光现象独树一帜。

武昌滨江占据内环核心，拥有武汉最广阔的江景资源，就凭这一点，武昌滨江3.3W的价格就很值得出手。

2016年徐东均价1.3W，按照8%的年涨幅，2021年房价约2W。2W出头买二环，二桥桥头堡地段，本身就很值得。徐东板块因为发展成熟，还建小区较多，城市界面不佳，再加上新房体量都不大，并没有获得多少关注。

今年政府将铁机路临江片征收，铁四院片土地整理出让纳入重点工作，大徐东板块正式进入势能爆发期，前景还是值得期待的。

2016年青山建二均价1.1W，按照8%的年涨幅，2021年房价约1.6W，如今实际均价约2.2W。建二是青山配套最优势的板块，价格一直比较坚挺。此前融创临江府毛坯2.1W卖得很火爆。如果遇到大品牌开发的新房，且楼层不错，折后单价约2W值得出手的。

白沙洲三环内目前就没有几个新房在售，还有项目认筹要验资50万，在目前的行情下就是这么傲娇。整个区域小户型供应十分稀缺，大家都在等着万科光澜道。毛坯1.8，带装修2万，买到大品牌配套全齐的小户型，还是很值得的。

2016年青菱仅5字头，按照8%的年涨幅，2021年房价约8字头，如今实际价格约1.3W。要买8字头，恐怕只能去四环外了。1.1W能买到心仪楼盘的好楼层，是比较划算了。要知道在2019年，1.1W在这个板块买房还抢不到呢！

2016年南湖1W字头，按照8%的年涨幅，2021年房价约1.5W，如今实际价格约2.7W。显然1.5W的价格再也回不去了，但是2W出头或许能淘到新房。

这5年，光谷房价的涨幅是比较大的。目前光谷中心城普遍在2.3W以上，毛坯1.9W需要抢，而花山普遍在1.7-1.8W， 以1.6W的价格买到小高层也是值得的。

2016年关山大道均价13895元/平，按照8%的年涨幅，2021年房价约20426元/平，这个价格接近底价了。最近有楼盘推出了22000元/平的特价房，如果楼层不是差，也可以见好就收了。

2016年文化大道、庙山均价在6字头，按照8%的年涨幅，2021年房价约9字头，文化大道接近1W。如今文化大道房价1.5W，庙山1.4W。这两个板块供应偏少，房价坚挺，好不容易出现了一个盘折后1W, 却遭遇了停工交付难的问题，可见在相对热门且供应稀少的板块，大幅降价的多半是个坑！

2016年藏龙岛均价在8字头，按照8%的年涨幅，2021年房价约1.2W，如今实际价格1.6W。目前藏龙岛有项目折后低至1.6W, 说不定可以选个好楼层，机会难得。

汉阳是目前主城区打折最猛的区域。按照8%的年涨幅，汉阳滨江房价约2.1W， 四新房价约1.3W，王家湾房价约1.6W， 而在这一轮打折潮下，汉阳滨江、四新王家湾真的有楼盘折后价格低至了2.1W、1.4W，1.6W，是捡漏的机会了。

经开区2016年均价7406元/平，按照8%的年涨幅，2021年房价约1W， 如今实际均价16032元/平。因为经开区的板块众多，小军山有项目折后低至5字头，但是已经暴雷，8字头就可以出手了。经开核心，地段不同价差较大，好位置1.6W也可以出手了。

总结：

1、楼市三年一次小调整，十年一个大周期！每逢市场小调整，“抄底”心态作祟，购房者总是希望“抄底”，而实际上抄底越来越困难。受限于购买力和视野，普通购房者会难预判市场走势，精准把握买房机会。同时，每次市场停留在底部的时间不过半年，机会稍纵即逝，错过了就是错过了。

2、楼市短期看金融和购房资格政策，长期看租售平权、教育公平、楼市分化，根本看的是国进民退，以及房产税还有土地政策。房地产发展历时20年，市场日渐成熟，在“房住不炒”大趋势下，短期内房价再难出现大涨大跌。未来买房，看的是长周期，10年，20年的增幅。

3、虽然在今年上半年，很多买房买到了高点，在下半年不少区域的房价有所回调。从长远来看，房价上涨的趋势不会变，没有必要过于计较一时的涨跌。

4、眼下，武汉楼市出现房价打折潮。房贷利率下降、房企融资解冻……种种迹象表示，年末明初，市场会回暖，未来调控政策预计会在“保暖”和“过火”之间不断调整。普通人买房的时机已经出现，好好把握吧。

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