中海云著湖居利润401.6亿位居第一万科6122亿

大家好 今天我们要看的楼盘是位于北龙湖的中海云著湖居。

品牌

央企中海，以稳健著称，中国建筑旗下的地产板块，被业内誉为利润之王，即使销售额从巅峰时期的行业第三，掉到今天的第七，中海从未让出过利润之王的宝座，请注意重点，是从未让出利润之王的宝座，中海是很长时间都保持着行业毛利率超过30%的房企，没有之一。

2021年房企销售额排行榜，中海地产以3524亿销售额位列第五，感觉也不咋滴对吧，毕竟碧桂园可是7208亿位居第一，万科是6122亿紧随其后，差距够大了吧。

但是需要注意的是中海地产净利润401.6亿位居榜首，碧桂园仅有268亿，万科只仅有225亿，碧桂园的销售额是中海的两倍还多，但是净利润只有中海的66%

中海2014年进驻郑州，八年来先后开发了11个楼盘，至于交付品质嘛，你懂得，中海被称为业内的利润之王，在利润方面其他房企望尘莫及的，中海以控制成本见长，过度控制成本，也就导致项目用材降标，施工粗糙等问题，出现不少维权现象。

最后我想说一句，任何一个行业都是有利润底线的，谁都要吃饭，疯狂节约成本，施工单位不会给你买单的。

产品

中海云著湖居位于郑东新区龙湖中环东路东、南录庄街南，属于北龙湖龙尾区域，临龙湖中环东路、龙湖外环东路，北三环、东三环，项目总占地面积约119亩，总建筑面积约13.52万㎡，容积率约1.7，绿化率约36%，共规划27栋7层洋房，层高3.15米，户型分别是149㎡、169㎡、195㎡、220㎡，均为一梯两户，四房设计，得房率90%以上，总户数811户，停车位1519个，物业公司中海物业，物业费6.85元/㎡/月，精装修交付，交房时间2024年10月，项目定位是北龙湖豪宅偏刚需的产品，从产品定位来说，在中海云鼎湖居之上。

楼盘外立面是现代简约风格，由张润舟和张思团队打造，采用铝板、石材和涂料相结的方式，窗墙比还是很高的，自诩为将东方美学融入到自然生态中，打造擎领后北龙湖时代的宽幕私宅。

户型

中海云著湖居面积区间是149㎡-220㎡，分别是149㎡的、169㎡、195㎡、220㎡，均为一梯两户，全部都是四房设计，其中149㎡和169㎡户型占比86%左右，195㎡只有13#18#23#三栋，220㎡仅有22#28#29#三栋，各占比6%左右，大户型稍显稀缺。

户型上面没有太大创新，149㎡户型和169㎡户型几乎一模一样，就像按比例拉大一样，当然195㎡和220㎡亦是如此。

149㎡和169㎡的户型，四个卧室分布四角，中间是餐客厅和厨房，这就是标准的四叶草户型，南向阳台7.5开间，北向次卧阳台，一梯两户，双开门电梯，户型设计都还是中规中矩的。

195㎡和220㎡的户型，三个卫生间还是不错的，厨房带一个家政间，可以储藏一些物品；更大的餐客厅，再加上10米的阳台，真的比149和169㎡户型更舒适，220㎡户型的优势在于可以观河景，而195㎡户型则只能观小区的景。

项目的得房率比较高，149平户型得房率约在91.1%，169平户型得房率在92%，195平户型得房率约93%

整体来说，户型都是南北通透、大面宽，多赠送，明显的缺点很少。

教育

北龙湖北岸控规修改龙湖中环东路与龙源东九街交叉口为规划9年制学校，请注意，仅仅是规划，目前仅仅停留在规划阶段，这篇幅也就这么长，没法给你们聊太多了，毕竟很多信息都是不确定的，说多了就是误导你们了。

交通

中海云著湖居西侧是龙湖中环东路，东侧是龙湖外环东路，顺着龙湖中环东路500米左右就可以上北三环高架，毕竟就是挨着北三环的，既然有噪音的不利因素，那么也有相对应的便利，上北三环方便。顺着北三环向北1.3公里可以到东三环，再顺着东三环3公里可以到连霍高速，北三环+东三环，几乎串联起整个郑州。

至于地铁，距离最近的地铁站站是地铁4号线龙湖南站，步行距离3.7公里，妥妥的不算地铁盘，当然很多自媒体宣传的是规划中的16号线，说距离只有600米，经过查阅很多资料，没有具体的信息，连具体的站名都没确定，所以16号线正式运营，最快也得6年。

生态

项目东侧是隔离高铁的坡地公园，南侧是约400米长的市政公园，两个公园绿地加起来大概98.4亩，南边临河临河，也就是龙尾河，当然这是雅称，我们俗称魏河，临河的楼幢可以透过大落地玻璃看到河景，22#属于河景首排，观景效果还是很棒的，有河有公园，生态还是不错的。

商业

北龙湖嘛，以前被称之为商业荒漠，几年过去了，也慢慢有了好转，例如现在的好睦邻如意坊、龙湖里、太格茂、银泰金融岛等等。

距离龙湖里车程3.7公里左右，耗时约8分钟

距离太格茂车程4.9公里左右，耗时约13分钟。

好睦邻如意坊因为疫情原因延期，开业最快也得等到明年下半年了。距离好睦邻如意坊车程3.8公里左右，耗时约8分钟。

当然还有金融岛银泰商业，预计明年底开业。距离金融岛银泰商业车程4公里左右，耗时约7分钟。

当然这些商业也不仅仅是中海云著湖独有，所有北龙湖的楼盘都共享，甚至说中海云著湖的距离比大多数楼盘更远。

优势

1、中海，利润之王，实力肯定是没问题的，安全性是妥妥的，坐等交房就行。

2、上车北龙湖门槛更低，最小149㎡，总价500W以内的洋房，在北龙湖不太好找，能和北龙湖北岸那个小高层一拼。

3、生态资源还不错，临河临公园，产品方面比中海云鼎湖居提升很多。

缺点

1、位置是天然的劣势，在北龙湖的东北角，和西边的万X项目有得一拼，一东一西，在我看来北龙湖南岸＞北岸＞西岸＞东岸，这个顺序应该没人反对吧。

2、噪音是硬伤，东侧的北三环高架和高铁的直线距离不到300米，噪音影响还是比较大的，如果是抱着收藏态度，我不反对，毕竟在北龙湖以后就是绝版了。

3、我们既然提到了利润之王，那么相对应的就是成本控制，成本控制又意味了什么？意味了中海交付总让人没那么放心，中海做刚需盘和其他楼盘看不出太大差别，但是做豪宅就不行了，没那个魄力，豪宅产品依然在算计，注意问题在于降标减配、货不对板、施工粗糙等等，在郑州乃至全国维权现象也是司空见惯。

总结

总体来说，中海实力没问题，安全性可以放心，中海云著湖居作为洋房产品在北龙湖的总价也不高，如果你仅仅是想在北龙湖有一套房子，那么是可以考虑的。但是，但是来了，你需要注意的是不是所有北龙湖的楼盘都是豪宅，利润之王的基因和魄力决定了中海云著湖居的整体表现不会超过北龙湖洋房的平均水准。

好了 本期到此为止 我是强叔 记得一键三连 我们下期再见