华润+中铁+兴创联合体25亿收获囊中！

去年第三批次，华润联合中铁、兴创拿下的西红门东6013地块，近期公布案名为“橡树湾”，延续了之前西红门橡树湾的案名。

我们都知道，得益于19号线在西红门设站的利好消息，橡树湾一期（6011、6014地块）去化不错，卖得那么火爆！二期6013地块，又被华润+中铁+兴创联合体以25亿收获囊中。不知道又会有什么不一样的惊喜等着我们！

项目简介

项目基础信息

开发商：华润+中铁+兴创

占地面积约：2.79万m²

总建面约：6.97万m²

容积率：2.5

绿地率：30%

产权年限：70年

住宅户数：562套

设计楼栋：12栋

车位比：1：1.2

单价：6.6万/㎡

总价：约706万-977万

面积区间：建面约107-148㎡

交付标准：精装

物业公司：华润物业

物业费：5.98元/㎡·月

西红门橡树湾二期有107平三居，128平、148平四居，定位大平米，可以看出其主要走改善的路了。按照销售指导价6.6万/平计算，总价约706万/套，首套首付约282.4万。其实算是南城四环内上车门槛最低的改善居住房了。

项目示意图

从现在流出的设计图稿，还是走橡树湾一如既往的人文情怀外立面学院派风格，采用暖咖色调。从内而外对标海淀的北京橡树湾，并在时代的发展上进行传承和升级。

户型分析

项目规划12栋住宅楼，5-15层洋房+小高层产品，共562套，容积率2.5。

与一相比，二期户型面积更大，定位偏改善，主力户型面积为107㎡三居、128-148㎡四居，其中107㎡和128㎡都是在一期的基础上做了产品升级。

从楼栋分布图上看，107㎡户型套数占比最多，位于小区外圈楼栋，其中有两栋楼为5层洋房。

107㎡ 三居室

107平三居户型图有两种户型，都是南北通透、全明户型。南向三面宽尺度达9.5米，双卧朝南+主卧套设计，全部带飘窗。餐客厨一体，卫生间干湿分离。

两种户型区别在于，A户型将卫生间放置北侧门口处，餐厅更完整；B户型则放置在正对门口处，方便次卧使用卫生间。

据说，首期107也是捂盘待开户型，不一定会售卖。最多开放B户型，后期开售A户型。当然最终也是看官方公布为准。

128㎡ 四居室

128平四居Ed户型经典四叶草户型设计，全明通透，南向三面宽达10.4米，双卧朝南带飘窗，主卧套设计。

餐客厨一体，家庭活动空间够大，卫生间干湿分离，厨房U型设计，设有独立玄关和家政间。

128平四居Cd户型与Ed户型设计差别在于，北向卧室只有1个，东向设计有一间多功能间，没有独立玄关和家政间。

148㎡ 四居室

148平米的四居四叶草户型，是橡树湾二期独有的，也是目前西红门东组团面积最大的户型，填补了西红门东板块改善大户型和千万级产品的空白。其分布在整个小区最中间的楼王位置。

整体设计南向三面宽尺度11.5米，客厅面宽达4.8米。超大主卧套带独卫、衣帽间，客卫洗漱卫三分离。居住舒适度非常高，想买大户型的朋友。

我们再来看看精装修：相比于一期，二期的装修标准更高，二期中央空调和新风系统都装上了，但是107㎡除外。这对于刚需107㎡的购买人群来说极其不友好。一个小区内就分出个高中低档，属实让人不舒服！但似乎橡树湾一直这样，一期那会90㎡以下小户型就没有新风。

具体大家问羊毛哥具体买哪个户型最合适，橡树湾不同户型的可买入价格要看最终开发商的折扣力度和根据一期的成交价来定。根据咱们上次一期跟团买房的朋友，羊毛哥这里团购更低。我觉得咱们老百姓买房，还是根据自己预算来，需要羊毛哥给出购房意见的粉丝朋友，可以添加羊毛哥微信，私聊详谈。

项目周边配套

「交通配套」

项目位于京开高速西红门桥东，距离五环入口仅一公里左右，开车约20分钟左右可到丽泽商务区，约30分钟左右可到金融街，去国贸也在40分钟左右即可到达，自驾出行还是比较方便的。

除了公路交通，地铁19号线二期工程将南延将在项目周边设站，也算是最大的利好消息。

「商业配套」

综合商场：新宫万达广场、西红门荟聚购物中心、鸿坤广场购物中心、大悦春风里（建设中）四大购物中心。

从商业来说，目前整个地块属于待建状态自身并没有成熟商业，但地块周边的荟聚和万达广场基本可以满足日常的生活所需，随着整个西红门板块逐步的开发建设，未来的商业配套应该会越来越完善。

「教育配套」

项目附近有两宗教育用地，已官宣引入北京市第四中学和北京市西城区黄城根小学两所优质资源学校。

附近幼儿园有理想蓝天幼儿园、首师大学前教育学院附属幼儿园。中小学还有北京金融街润泽学校。

「生态配套」

南苑湿地森林公园、海子公园、南苑公园、大兴生态公园、星光文化生态休闲公园等。

根据羊毛哥手头的数据，过去两周西红门橡树湾二期是北京访客量最大的楼盘。一是大家受"橡树湾"金字招牌的吸引，二是700万以上预算的刚改客户想在五环内买改善盘，可选择范围不多。

而西红门橡树湾是距离市中心最近的橡树湾，即将开盘的二期可以说是南三环-南四环改善社区的最低门槛。700多万上车南四环，附近有地铁规划，还有已官宣引入北京市第四中学和北京市西城区黄城根小学两所优质资源学校的加持。并且改掉了一些一期的户型规划缺陷，精装修还有升级，以及一期客户槽点——物业公司也变为华润自持。这华润真是听劝的。

但西红门东组团目前周边还比较荒，商业地铁这些生活配套主要靠西红门西，需要跨过一条京开高速，有车这些就都是小问题。

再一个，西红门就是一个纯居住板块，周边没有什么大型产业，主要靠丽泽、金融街以及海淀辐射。但橡树湾二期6.6万的单价已经部分包含了19号线南延和引进集团校的利好，所以，买入后3年内未必大涨，但自住保值外带小涨肯定没问题。况且，西红门作为南城计划中的一员，未来区域整体开发，还有利好缓慢释放，西红门的格调也会向上。